时代周报:珠江新城规划之痛:建了16年,CBD还是大工地

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它是国务院批准的全国第三个CBD,然而多舛的命途让它怎么也追赶不上两位先行的“兄弟”(北京建国门、上海陆家嘴)。16年的建设,6.4平方公里的广州珠江新城,如今仍是一片巨大的工地。市民在质疑、规划专业人士在反思,市委书记连续两年点名批评,即便它创造了高企的楼价、拥有432米高的西塔、奢华的丽斯卡尔顿……广州珠江新城无限的风光背后,仍是无解的尴尬。

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珠江新城CBD区在建的建筑工地

珠江新城远眺

离开繁忙的黄埔大道,往南,进入珠江东路,就进入了珠江新城的核心区域。

烈日下,灰白的挡板围住了大片土地,只留下一条并不宽敞的马路。路面并不平坦,过往车辆小心翼翼地试探着前行,车速很慢,所过之处,仍扬起一阵烟尘。

巨大的黄土坑,路边生锈的建筑废料,黄蓝相间的移动工棚,巨大的红色、黄色脚手架、围裹着深绿色安全网在施工的建筑,与不远处崭新的大楼交织成画。四面八方机器的轰鸣让人难以辨别来自哪个工地,只是在烈日下执着地吼叫着。这是一番奇特的景象。

整个珠江新城,据记者粗略统计,有不少于25个在施工的项目,还有少数长着荒草的空地。或许难以置信,16年的开发,如今仍是一个巨大的工地。

质疑声一片

“我自己都没搞明白,为什么珠江新城就没有商务气息,而且建的时候感觉很乱,一建一大片,到处封路,进去了找不到方向。”长期关注珠江新城发展的规划界人士卫甬(化名,应受访者要求隐去真实姓名)也觉得奇怪。

在建的部分乱,建好的部分近年来也备受质疑:没有商务气息、住宅范围过大、配套设施不完善、楼太高太密、交通不便……

去年入住珠江新城某楼盘的卢小姐表示,从入住起,楼盘四周就一直施工,封路。“这里只是住的地方,吃饭、看电影、逛街,平常活动都不在珠江新城,买菜都是在上班地点附近买了带回来。”而她更担心的是,“珠江新城还有很多楼盘在建,将来可能会很塞车……”

这不是她一个人的感受。苦于生活配套设施跟不上,广州市政协委员朱科甚至表示“住在珠江新城还不如住城中村”。

在今年7月的一次会议上,广州市委书记朱小丹点名批评珠江新城“什么东西都有,但没有真正的集聚效应”,“杂七杂八”,CBD的功能没有凸显。这是继去年7月批评珠江新城“功能定位就存在混杂、紊乱的问题”之后,市委书记第二次明确批评珠江新城。

尽管这让广州人情感上难以接受,但受访的几位城市规划界人士都承认这个批评是中肯的。

源头上的偏差

珠江新城为什么会成为现在这般模样?“珠江新城目前这种状况,现在很多人说是规划的问题,这要辨证地看。”卫甬表示。

其实从广州市开始谋划珠江新城的发展,就决定了它的先天不良。

上世纪90年代初,广州市政府圈下了北起黄埔大道,南至珠江,西以广州大道为界,东抵华南快速干线,约6.4平方公里的土地。按广州市政府的意图,珠江新城将建设成“未来的广州新城市中心”。

由于当时广州市政府正筹划修建地铁一号线,政府希望靠土地收益支持地铁建设。大块土地不易卖,于是就把地块划小,希望用“小地块、高容积率”的模式开发珠江新城。

1993年,广州市政府以美国托马斯规划服务公司的规划方案为基础编制了控制性规划。把珠江新城分为400多个地块,可供出让的有180个地块、780万平方米。按政府的设计,珠江新城出售土地可以获得220亿元的收入,其中的100亿元将投入地铁建设。

据暨南大学管理学院教授、土地资源与城市管理学科带头人胡刚介绍,1993年版的规划是非常理想化的,但行不通,好长时间推不动开发。

1994—1995年,珠江新城在经历了一个短暂的土地交易高潮后,由于当时拿地方式多样,且珠江新城配套不完善,众多开发商对珠江新城建设开始观望。随后到来的亚洲金融危机,导致大量写字楼空置,市场低迷。

1992~1999年,珠江新城的土地开发已累计投入50亿元人民币,却丝毫没有CBD的影子。除居住用地正在积极开发外,只有若干政府办公机构迁入,尚无一家真正的商务办公建筑建成。

而另一方面,由于政府没把相关配套搞起来,“以前有开发商就说,谁进珠江新城谁就死。”左右房产顾问机构总裁周帆回忆道。

十年后的政府检讨

珠江新城的开发并不像政府想象的那么顺利。

1999年,广州市启动《珠江新城规划检讨》。2003年1月22日,广州市政府公布施行《珠江新城规划检讨》并同时废止了10年前制定的《广州新城市中心-珠江新城规划》。

在保证1993版规划的延续性,保持现有利益平衡的原则下,规划检讨时将原控规约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元(街坊),并多采用建筑周边围合的布局方式,争取最大的街坊围合公共空间,力图解决住宅与写字楼分布散乱问题。

另一方面,规划检讨在尽量维持建设管理延续性的基础上,提升珠江新城建设标准和公共配套建设水平,扩大幼儿园、中小学教育设施用地规模,由原来的19.6公顷增加至32公顷;扩大市级医院用地规模;明确了市级文化中心的具体内容为广州歌剧院、广州博物馆等文化建筑。

“以房地产开发作为主要动力,待市场需求上来以后,再加以开发。”这也是当时珠江新城规划检讨项目负责人袁奇峰给出的开发战略之一。

这些措施使发展商对于珠江新城信心陡增,珠江新城的发展进入快车道,住宅用地大幅推出。2005年,政府推出了珠江新城最后一块规划中的住宅用地。

“2003年版的规划检讨,加入了文化、公共设施,商业项目进不来,政府来推一把,这无疑增加了开发商的动力。”胡刚认为,“这个规划检讨作用很大,没有它,就没有现在的珠江新城。”

珠江新城规划图

远眺珠江新城

理想与现实的差距

开发商拿地火爆,并不意味着珠江新城就能顺利成长为市政府期待的CBD。

前期“小地块、高容积率”的开发模式已然影响到珠江新城的格局,楼高而密。虽然袁奇峰曾表示,2003版《珠江新城规划检讨》在改善珠江新城的高密度上是做了努力的。但检讨是在尊重已形成的利益格局的前提下完成的,只能部分解决问题。

而大量住宅的开发结果是,相应的生活配套设施必须加强,“本来CBD就不应安排那么多住宅,住宅多了,就需要大量配套设施,配套设施进入后,就把CBD的主导功能弱化了。”卫甬认为。

“现在的珠江新城变成了一个住宅区,不像个CBD。”周帆也觉得,现在说珠江新城CBD,更像是心理上的,而不是实体的。

珠江新城遍布住宅楼,无疑是出让土地的过程中市场的选择。卫甬分析,如果在市场低靡的时候坚持下来,可能就不会有现在的问题。“市场的选择有个过程,社会发展也好、企业发展也好,看在低谷的时候能不能坚持。如果当时坚持了,珠江新城商务氛围就会浓很多。”

胡刚也认为,1993年版的珠江新城规划是非常理想化的,还保留有岭南传统水乡风情,但在市场面前,规划师的理想往往要打折扣。

珠江新城的开发提速后,广州市政府对珠江新城的支持力度也在明显加大,自2005年始,连续几年,广州市政府出台举措,对新入驻珠江新城金融商务区的金融机构给予资金奖励。然而效果不够理想。

胡刚分析,外部环境上,广州相邻的是香港国际金融中心,国内还有上海陆家嘴、北京朝阳区,一个国家已有这样几个中心存在,广州想再建金融商务中心就会比较难。

还有,广州的珠江新城不像北京和上海,有国家的重视,规划好以后就按照规划来建。而广州完全是靠自身,所以在实践过程中,也出现了很多调整。“尽管有调整,也形成了一个城市中心,还是值得肯定的。”

2008年6月5日,广州市规划局宣布:广州市将跳出6.4平方公里小CBD的局限,延展CBD功能,总体规划范围23.6平方公里的琶洲—员村地区将成为珠江新城CBD的延伸区域。

这一举措,几位受访者一致认为是挽救珠江新城开发之失的无奈之举。

如今的珠江新城,胡刚把它定位为“具有广州特色的城市中心”,他认为珠江新城要做CBD“已经不太可能了”,现在这样也符合广州的实际情况。

“现在在起始阶段,就像马拉松比赛,起步还是乱哄哄的。”虽然如此,广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明对珠江新城还是充满期待:“珠江新城现在还处于建设时期, 10年后你会发现,一些不适合在这里发展的公司会慢慢被淘汰出去,那时候会成熟起来。”

珠江新城的有些地块的规划或许还会调整,百货、超市、交通等配套设施正在完善。近日,从广州市交委传出消息,被视为“迷城”的珠江新城即将开通区内穿梭巴士。10月,珠江新城集中供冷系统将正式投入使用。

大工地毕竟只是暂时的,珠江新城的明天仍然值得期待。

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